Kommerzielle hypothekarisch gesicherte Wertpapiere ( CMBS ) sind eine Art von hypothekarisch besicherten Wertpapieren, die durch gewerbliche Hypotheken und nicht durch Wohnimmobilien abgesichert sind. CMBS sind aufgrund der Einzigartigkeit des zugrunde liegenden Immobilienvermögens tendenziell komplexer und volatiler als hypothekenbesicherte Wertpapiere im Wohnbereich. [1]
CMBS-Emissionen sind in der Regel in mehreren Tranchen strukturiert, ähnlich wie bei besicherten hypothekarischen Verpflichtungen (CMO), und nicht im typischen Wohnbereich "Passthroughs." [ Zitat benötigt ] Die typische Struktur für die Verbriefung gewerblicher Immobilienkredite ist ein Real Estate Hypotheken-Investment-Conduit (REMIC), eine Schaffung des Steuergesetzes, das dies ermöglicht Der Trust soll eine Pass-Through-Einheit sein, die auf Trustebene nicht steuerpflichtig ist.
Viele amerikanische CMBS haben aufgrund der Struktur von gewerblichen Hypotheken ein geringeres Risiko der Rückzahlung als andere MBS-Typen. Kommerzielle Hypotheken enthalten häufig Lockout-Bestimmungen, nach denen sie zum Schutz der Anleihegläubiger Sanierungs-, Ertrags- und Vorfälligkeitsentschädigungen unterliegen können. Europäische CMBS-Emissionen haben in der Regel einen geringeren Vorauszahlungsschutz. Die Zinsen für die Anleihen können fest oder variabel sein, d. H. Basierend auf einer Benchmark (wie LIBOR / EURIBOR) plus einem Spread.
Organisation [ edit ]
Das Folgende ist eine beschreibende Passage aus dem von der Commercial Mortgage Securities Association und der Mortgage Banker's Association herausgegebenen "Schuldscheindarlehen für CMBS" : [2]
Die erste Hypothekarschuld für gewerbliche Immobilien wird im Allgemeinen in zwei grundlegende Kategorien unterteilt: (1) zu verbrieelnde Kredite ("CMBS-Kredite") und (2) Portfoliokredite. Portfoliokredite stammen von einem Kreditgeber und werden bis zur Fälligkeit in der Bilanz gehalten.
In einer CMBS-Transaktion werden viele Einzelhypothekendarlehen unterschiedlicher Größe, Art und Ort der Immobilie gepoolt und an einen Trust übertragen. Der Trust gibt eine Reihe von Anleihen aus, die sich in Rendite, Laufzeit und Zahlungspriorität unterscheiden können. Staatlich anerkannte Ratingagenturen weisen den verschiedenen Anleiheklassen Ratings zu, die von Investment Grade (AAA / Aaa bis BBB- / Baa3) bis unterhalb von Investment Grade (BB + / Ba1 bis B- / B3) und einer dem Rating nachrangigen Klasse ohne Rating reichen niedrigst bewertete Anleihenklasse.
Die Anleger wählen die zu kaufenden CMBS-Anleihen basierend auf dem angestrebten Kreditrisiko / Ertrag / Laufzeit aus. Jeden Monat werden die Zinsen aus allen gepoolten Darlehen an die Anleger gezahlt, beginnend mit den Anlegern, die die Anleihen mit dem höchsten Rating besitzen, bis alle aufgelaufenen Zinsen für diese Anleihen gezahlt werden. Dann wird den Inhabern der nächstbesten bewerteten Anleihen Zinsen gezahlt und so weiter. Dasselbe gilt für das Prinzip, wenn Zahlungen eingehen.
Diese sequentielle Zahlungsstruktur wird im Allgemeinen als "Wasserfall" bezeichnet. Wenn die vertraglichen Darlehenszahlungen der Darlehensnehmer nicht ausreichen oder die Kreditsicherheiten liquidiert werden und kein ausreichender Erlös zur Deckung der Zahlungen für alle Anleiheklassen erzielt wird, erleiden die Anleger der am meisten nachrangigen Anleihenklasse einen Verlust, wobei sich weitere Verluste auf die vorrangigen Anleihen auswirken Klassen in umgekehrter Reihenfolge.
Die typische Struktur für die Verbriefung gewerblicher Immobilienkredite ist ein Immobilienhypotheken-Investment-Conduit (REMIC). Ein REMIC ist eine Schaffung des Steuergesetzes, das es dem Trust ermöglicht, ein Pass-Through-Unternehmen zu sein, das auf Trust-Ebene nicht steuerpflichtig ist. Die CMBS-Transaktion basiert auf der Annahme, dass sie für ihre Aktivitäten nicht steuerpflichtig ist. Daher ist die Einhaltung der REMIC-Vorschriften unerlässlich. CMBS hat sich zu einer attraktiven Kapitalquelle für gewerbliche Hypothekenkredite entwickelt, da die Anleihen, auf die sich ein Darlehenspool stützt, im Allgemeinen einen höheren Wert als die Summe des Gesamtwertes des Darlehens haben. Die verbesserte Liquidität und Struktur von CMBS zieht ein breiteres Spektrum von Investoren in den gewerblichen Hypothekenmarkt. Durch diesen Wertschöpfungseffekt können Kredite, die zur Verbriefung bestimmt sind, zu attraktiven Preisen angeboten werden, von denen die Kreditnehmer profitieren.
Teilnehmer aus der Industrie [ edit ]
Primärservicer (oder Subservicer) [ edit
(Siehe auch Primärservicer) In einigen Fällen kann der Darlehensnehmer mit einem Hauptdienstleister verhandeln, bei dem es sich auch um den Darlehensgeber oder Hypothekenbanker handelt, der den Kredit aufgenommen hat. Der Hauptversorger unterhält den direkten Kontakt zum Darlehensnehmer, und der Hauptdienstleister kann dem Haupt- oder Hilfsdienstleister bestimmte Darlehensverwaltungsaufgaben übertragen.
Master-Servicemitarbeiter [ edit ]
Der Master-Servicedienst hat die Aufgabe, die Kredite im Pool bis zur Fälligkeit zu bedienen, sofern der Kreditnehmer nicht ausfällt. Der Master-Servicer verwaltet den Zahlungs- und Informationsfluss und ist für die laufende Interaktion mit dem ausführenden Kreditnehmer verantwortlich.
Sonderberater [ edit ]
(Siehe auch Sonderberater) Bei Eintreten bestimmter festgelegter Ereignisse, hauptsächlich eines Ausfalls, wird die Verwaltung des Darlehens an den Sonderberater übertragen. Neben dem Umgang mit ausgefallenen Darlehen hat der Sonderberater auch die Genehmigungsbefugnis für wesentliche Servicemaßnahmen, wie z. B. Darlehensannahmen.
Leitender Zertifikatsinhaber / kontrollierende Klasse / B-Stück-Käufer [ edit
Die untergeordnete Anleihenklasse, die zu einem bestimmten Zeitpunkt aussteht, gilt als leitender Zertifikatsinhaber, auch bezeichnet als die kontrollierende Klasse. Der Anleger in den nachrangigsten Anleiheklassen wird im Allgemeinen als "B-Stück-Käufer" bezeichnet. Käufer von B-Pieces kaufen im Allgemeinen die Klassen mit B-Rating und BB / Ba-Rating zusammen mit der Klasse ohne Rating.
Treuhänder [ edit ]
Die Hauptaufgabe des Treuhänders besteht darin, alle Darlehensunterlagen aufzubewahren und die vom Hauptverwalter erhaltenen Zahlungen an die Anleihegläubiger zu verteilen. Obwohl der Treuhänder in der Regel in Bezug auf bestimmte Aspekte des Darlehens im Rahmen des Pooling- und Servicevertrags (PSA) weitreichende Befugnisse erhält, überträgt der Treuhänder seine Befugnisse in der Regel entweder an den Sonderverwalter oder den Hauptverwalter.
Ratingagentur [ edit ]
Es gibt nur eine und vier Ratingagenturen, die an der Bewertung einer Verbriefung beteiligt sind. Ratingagenturen legen für jede Anleihenklasse zum Zeitpunkt der Schließung der Verbriefung Anleihenratings fest. Sie überwachen auch die Wertentwicklung des Pools und die Aktualisierungsratings für Anleger auf der Grundlage von Leistung, Ausfall und potenziellen Verlustereignissen, die sich auf die Darlehen innerhalb des Trusts auswirken.
Siehe auch [ bearbeiten ]
Referenzen [ bearbeiten ]
Externe Links [] []
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